О реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» от 12.09.2013 № 307348-3

Запрос
Губернатору Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С.
от 12 сентября 2013 года № 307348-3

                                                  Уважаемый Георгий Сергеевич!

Вынужден повторно обратиться к Вам по вопросам реализации Закона Санкт-Петербурга от 16 апреля 2008 года № 238-39 «Об Адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Адресная программа), в связи с тем, что из шести вопросов, заданных в предыдущем депутатском запросе от 06 июня 2013 года № 305136-3, был получен удовлетворительный ответ только на один (письмо от 18 июня 2013 года № 07-106/3041).

В целях реализации Адресной программы и в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 года №904 создана Комиссия по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге (далее – Комиссия), одной из основных задач которой является информирование населения. Путем исполнения Комиссией своих полномочий, а также участия в ее деятельности депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга осуществляется общественный контроль над реализацией Адресной программы.

В соответствии с пунктом 4.1.4. «Положения о Комиссии по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге», утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства, заседания Комиссии должны проводиться не реже одного раза в месяц. Вместе с тем, последнее заседание Комиссии состоялось 27 мая 2013 года, и с тех пор Комиссия не собиралась. Также обращаю Ваше внимание, что предыдущее заседание Комиссии состоялось 09 июля 2012 года.

Данный режим работы Комиссии не позволяет проводить мониторинг исполнения Адресной программы и рассматривать вопросы, содержащиеся в многочисленных обращениях граждан, поступающих в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга.

В связи с чем повторно обращаю Ваше внимание на следующие проблемы, возникшие при реализации Адресной программы.

1. Одним из основных вопросов, которые были мной заданы в предыдущем обращении, был вопрос о формировании земельных участков под существующими объектами.

Правительством Санкт-Петербурга решение о развитии территории принималось в отношении всей застроенной территории (сложившегося квартала), однако реновация осуществляется только на ее части: выбраны свободные пятна, которые отданы под застройку, планируются к сносу несколько прилегающих домов и последующее строительство на их территориях. При этом для сохраняемых жилых домов сформированы земельные участки практически по обрезу фундамента (что не обеспечивает эти дома минимально необходимой озелененной территорией, парковочными местами и т.д. в соответствии с Правилами землепользования изастройки).

Таким образом, сохраняемые жилые дома становятся не соответствующими градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки и их последующая реконструкция также оказывается невозможной, поскольку реконструкция домов, не соответствующих Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, согласно части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ может осуществляться только в целях приведения в соответствие с Правилами землепользования и застройки.

Вместе с тем, вице-губернатор М.М. Оганесян в письме от 24 апреля 2013 года ответил, что, по его мнению, «подготовка документации по планировке территории лишь определяет возможные виды использования территории в рамках ее развития в будущем».

Однако обращаю Ваше внимание, что категория «возможные виды использования» в Градостроительном кодексе РФ отсутствует, и согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ «подготовка документации по планировке территории» осуществляется в целях:

1) обеспечения устойчивого развития территорий (т.е. безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности, рационального использования природных ресурсов – статья 1 Градостроительного кодекса),

2) выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов),

3) установления границ земельных участков.

Кроме того, сложившаяся судебная практика подтверждает, что документация по планировке территории является нормативным правовым актом, подлежащим обязательному исполнению.

Таким образом, приведенная формулировка «о возможных видах использования территории в рамках ее развития в будущем» не соответствует действующему законодательству, очевидна подмена понятия «развитие территорий» на «использование территорий».

В качестве примера – территория квартала, ограниченного Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17-17А).

В указанном квартале сохраняемые жилые дома 34 и 36 по ул. Карпинского имеют сформированные земельные участки:

– участок дома 36 по ул. Карпинского поставлен на кадастровый учет в 2010 году и сформирован в соответствии со сложившейся в то время практикой «под обрез фундамента». При подготовке документации по планировке этой застроенной территории жителям не предложено переформировать, увеличить земельный участок.

– участок дома 34 по ул. Карпинского сформирован позднее – в 2011 году и имеет отступы от фундамента в среднем 8 метров, но в проекте планировки также просто учтен.

На основании изложенного необходимо сделать вывод о том, что идет явное нарушение части 1 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, а именно – оказывается невозможным устойчивое развитие данной территории в будущем.

2. В своём запросе я также обращал Ваше внимание на проблему несоответствия расчетных показателей жилищной обеспеченности нормам предоставления жилых помещений по договорам социального найма, в результате чего на застроенных территориях возникнет дефицит объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с абз. 2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 16 апреля 2008 года №238-39 Адресная программа является основанием для проведения в установленном градостроительным, жилищным и земельным законодательством порядке мероприятий по подготовке документации, в том числе о результатах обследования застроенных территорий, необходимой для принятия Правительством Санкт-Петербурга решений о развитии указанных в адресной программе застроенных территорий.

Согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий должно осуществляться на основании нормативов градостроительного проектирования, и только при их отсутствии – на основании расчетных показателей обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.

Поскольку РНГП не разработаны, в целях реализации Адресной программы утверждены расчетные показатели.

Согласно Вашему письму от 9 октября 2012 года расчетные показатели обеспеченности застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры были утверждены и рассчитаны в документации по планировке застроенных территорий исходя из нормы жилищной обеспеченности, составляющей 35 кв. м. на человека.

Фактическое предоставление жилых помещений по договорам социального найма будет осуществляться по нормам предоставления (18 и 33 кв.м.), а также в размере, соответствующем площади квартир, которыми граждане владеют на праве собственности.

При обсуждении Доклада о ходе реализации Генерального плана в 2011 году на мой вопрос об указанном выше противоречии вице-губернатор М.М. Оганесян под стенограмму сообщил, что по мнению Правительства Санкт-Петербурга будущая плотность населения на развиваемых территориях будет рассчитываться исходя из 25 кв. м. жилой площади на одного жителя. При этом М.М. Оганесян не уточнил, каким методическим расчетом обоснована эта цифра и каким нормативным актом утверждена.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что к моменту окончания реализации программы Фактическая плотность населения в кварталах окажется выше запланированной. Указанный факт приведет к острой нехватке объектов социального и коммунально-бытового назначения.

Возникает вопрос – почему при утверждении документации по планировке планируемая плотность населения была существенно занижена, и земельные участки предоставляются для строительства жилья в ущерб социальным объектам?

В соответствии с приведенной нормой Закона Санкт-Петербурга все расчеты и параметры обеспеченности по застроенным территориям должны были быть посчитаны до начала реализации Адресной программы, т.е. как того и требует абзац 2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 16 апреля 2008 года № 238-39.

Очевидно, что в будущем недостающие социальные объекты будут построены на озелененных территориях, расположенных на прилегающих кварталах, что повлечет ухудшение условий проживания граждан на тех территориях.

Данный процесс мы наблюдаем уже сегодня. Так, например, на заседаниях Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга регулярно рассматриваются предложения ООО «СПб Реновация» об изменении функциональных зон в целях строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры в рамках Адресной программы, но на территориях, прилегающих к развиваемым. Соответствующие решения об исключении территорий, на которых планируется строительство указанных объектов, из перечней территорий зеленых насаждений внутриквартального озеленения уже приняты на заседании Городской рабочей группы по инвентаризации озелененных территорий.

3. Как следует из стенограммы заседания Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 12 декабря 2007 года на котором рассматривался проект закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», вице-губернатор А.И. Вахмистров заявил, что будет разработан и утвержден соответствующим нормативным актом особый порядок проведения публичных слушаний и учета мнения граждан.

Однако, если внимательно посмотреть протоколы общественных слушаний, ознакомиться с материалами фото- и видеофиксации, а также учитывая те обращения граждан, которые имеются в постоянной комиссии, – никакого особого порядка разработано не было, слушания прошли в обычном режиме.

4. На совещании, состоявшемся в Смольном 27 мая 2013 года по развитию застроенных территорий, были поставлены вопросы о необходимости выделения средств бюджета Санкт-Петербурга для финансирования «санации» жилых домов, расположенных на территориях, подлежащих развитию, но не планируемых к сносу или реконструкции, а также для проведения работ по благоустройству внутриквартальных территорий, строительства и/или реконструкции автомобильных дорог и проездов, выходящих за границы земельных участков, предоставленных инвесторам для проектирования и строительства.

В соответствии с Адресной программой в ходе развития застроенных территорий в Санкт-Петербурге предполагалось снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда в Санкт-Петербурге, создание внутриквартальной инфраструктуры, и бремя затрат на проведение указанных мероприятий должно было лечь на инвесторов.

Однако в настоящее время на данные цели планируется выделение средств бюджета Санкт-Петербурга, что явно вступает в противоречие с целями и задачами Адресной программы и не имеет соответствующих правовых оснований.

5. Также необходимо обратить особое внимание на вопрос исполнения инвесторами своих договорных обязательств.

Так, например, между ООО «Воин-В» и Управлением недвижимого имущества Кировского района заключено Соглашение № 4 от 27 декабря 2011 года о реализации мероприятия по передаче благоустроенных жилых помещений в государственную собственность Санкт-Петербурга при развитии застроенных территорий (далее – Соглашение №4). В нём содержится График передачи жилых помещений в государственную собственность Санкт-Петербурга для переселения граждан, занимающих жилые помещения государственного жилищного фонда, расположенные в домах, планируемых к сносу при реализации мероприятий по развитию застроенных территорий кварталов 2А и 2Г района Ульянка. В соответствии с данным Графиком инвестор обязан в срок до 27 июня 2013 года предоставить нанимателям пяти домов, подлежащих расселению в соответствии с Адресной программой, 117 жилых помещений (площадь 7813 кв.м.). Указанное Соглашение №4 является гражданско-правовым договором, и содержит обязанности сторон.

26 июля 2013 года мною был направлен запрос в Комитет по управлению городским имуществом (далее – КУГИ), с просьбой сообщить, какое количество квартир было передано ООО «Воин-В» в государственную собственность Санкт-Петербурга. Из ответа председателя КУГИ М.К.Смирновой от 14 августа 2013 года № 21043-11 на мой запрос следует, что на сегодняшний день помещения не переданы.

При этом Вы в своем ответе от 18 июня 2013 года при определении планируемых сроков передачи помещений ссылаетесь на План реализации мероприятий по развитию застроенных территорий, согласно которому инвестор обязан передать жилые помещения в период с 18 июля 2013 до 30 сентября 2013 года.

Однако, обращаю Ваше внимание, что План реализации мероприятий по развитию застроенных территорий является приложением № 1 к протоколу заседания Комиссии по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге от 04 февраля 2011 года № 11 и данное приложение не является ни нормативно-правовым актом, ни частью инвестиционного договора, и не порождает правовых последствий.

Вместе с тем, в настоящее время ООО «Воин-В» ведется активная продажа квартир в строящемся доме на территории квартала 2А и 2Г района Ульянка, а на сайте дана информация о расселении только 1 дома из 5 домов. Кроме того, активная реклама продажи квартир в строящихся на развиваемых территориях многоквартирных домах ведется и ООО «СПб Реновация».

6. В своем ответе от 18 июня 2013 года Вы указываете, что по заявлению «СПб Реновация» заключены договоры безвозмездной передачи 5-ти квартир в рамках развития застроенной территории квартала 10 города Колпино. При этом все остальные аварийные дома были расселены за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Таким образом, застройщик на льготных условиях получает всю территорию под застройку, при этом не несет никаких социальных обязательств.

На основании вышеизложенного повторно прошу Вас сообщить:

1) Почему систематически нарушается пункт №4.1.4. «Положения о Комиссии по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге», утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24 июля 2008 года № 904 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» о ежемесячном проведении заседаний Комиссии по развитию застроенных территорий?

2) Какие меры дисциплинарной ответственности будут приняты к лицам, виновным в систематическом нарушении вышеуказанного постановления Правительства?

3) Почему при утверждении проектов планировки и межевания территорий, для которых приняты решения о развитии, границы земельных участков под домами, которые не подлежат сносу, не были скорректированы в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, согласно части 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации?

4) Какими постановлениями Правительства об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенных территорий определен возможный объем жилищного строительства для каждой конкретной территории, и как эти показатели соотносятся с нормами предоставления жилых помещений?

5) Считаете ли Вы необходимым поручить профильным исполнительным органам государственной власти в кратчайшие сроки разработать методику расчета планируемой плотности населения на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии?

6) Не считаете ли Вы необходимым зафиксировать норматив жилищной обеспеченности, полученный на основании расчета по указанной методике, соответствующим нормативным правовым актом?

7) Каким правовым актом утвержден особый порядок проведения публичных слушаний и учета мнения граждан?

8) Предусмотрено ли в проекте бюджета Санкт-Петербурга на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов выделение средств на финансирование «санации» жилых домов, расположенных на территориях, подлежащих развитию, но не планируемых к сносу или реконструкции, а также для проведения работ по благоустройству внутриквартальных территорий, строительства и/или реконструкции автомобильных дорог и проездов, выходящих за границы земельных участков, предоставленных инвесторам для проектирования и строительства? Не считаете ли Вы это противоречащим целям и задачам Адресной программы?

9) Почему до настоящего времени не применены санкции в отношении компании ООО «Воин-В», предусмотренные Инвестиционным договором о развитии застроенной территории № 05/РЗТ- 004708, в связи с нарушением сроков передачи жилых помещений в государственную собственность Санкт-Петербурга?

10) Не считаете ли Вы необходимым провести специальное заседание Комиссии по развитию застроенных территорий и рассмотреть территории, по которым поступает наибольшее число жалоб граждан: 2А-2Г района Ульянка, 43 Полюстрово, 1-5 Сосновая Поляна, 7-17 Сосновая Поляна, с целью возможной корректировки документации по планировке и межеванию?

11) Считаете ли Вы необходимым исключить квартал 10 в Колпино в связи с несоответствием целям Адресной программы?

12) Основной объем мероприятий в рамках реализации Адресной программы придется на 2016 год – год выборов Президента РФ и Губернатора Санкт-Петербурга. Не считаете ли Вы необходимым для снижения социальных рисков временно приостановить реализацию Адресной программы, рассмотреть на заседании Комиссии по развитию застроенных территорий все вопросы, возникающие при ее реализации, включая и вышеназванные, и только после их решения продолжить реализацию Адресной программы?

 

Ответ
Вице-губернатора Санкт-Петербурга Дивинского Игоря Борисовича
депутату ЗС С.Н. Никешину
от 20 сентября 2013 года № 307348-3

Уважаемый Сергей Николаевич!

Рассмотрев Ваш запрос от 12.09.2013 № 307348-3, сообщаю следующее.

Персональный состав Комиссии по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге (далее – Комиссия) и Положение о Комиссии утверждены постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2008 № 904 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (далее – постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2008 № 904).

Разделом 2 Положения о Комиссии определены задачи Комиссии:

– участие в подготовке и утверждение плана реализации мероприятий по развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге;

– информирование населения при реализации адресной программы.

Учитывая изложенное, к числу задач Комиссии не относится осуществление «мониторинга исполнения адресной программы».

Следует отметить, что согласно Положению о порядке информирования населения при реализации адресной программы Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 16.04.2008 № 238-39, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2008 № 904 (далее – Положение), информирование населения при реализации адресной программы осуществляется путем доведения до сведения населения в порядке и формах, которые установлены Положением, следующих сведений:

– о подготовленном учреждением, уполномоченным осуществлять подготовку документации для принятия решений о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге, заключении о соответствии застроенных территорий в Санкт-Петербурге установленным законодательством критериям и возможности принятия решения об их развитии либо об отсутствии установленных законодательством условий принятия такого решения;

– о принятии Правительством Санкт-Петербурга решения о развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории;

– о результатах аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории;

– о заключении договора о развитии застроенной территории;

– об утверждении плана реализации мероприятий по развитию застроенных территорий.

Таким образом, информирование населения при реализации адресной программы имеет установленные Положением пределы.

Разделом 4 Положения о Комиссии определен порядок организации работы Комиссии.

Согласно пункту 4.1.1 Положения о Комиссии Комиссию возглавляют сопредседатели Комиссии, которые руководят ее деятельностью поочередно. В случае отсутствия сопредседателей Комиссии руководство возлагается на одного из заместителей сопредседателей Комиссии.

В соответствии с пунктом 4.1.5 Положения о Комиссии заседания Комиссии проводят сопредседатели Комиссии, а в их отсутствие – один из заместителей сопредседателей Комиссии.

Согласно утвержденному составу Комиссии, заместителями сопредседателей Комиссии являетесь Вы и депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Антипов С.Н.

Согласно пункту 4.1.2 Положения о Комиссии деятельность Комиссии между ее заседаниями обеспечивает секретариат Комиссии, состав которого утверждается Комиссией на первом заседании.

В соответствии с протоколом заседания Комиссии от 15.10.2008 № 1 для обеспечения деятельности и подготовки документов для проведения заседаний Комиссии создан Секретариат в составе трех человек:

– представитель Комитета по законодательству Законодательного Собрания Санкт-Петербурга;

– представитель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания Санкт-Петербурга;

– представитель Комитета по строительству.

27.05.2013 по инициативе Комитета по строительству было организовано заседание Комиссии. Предложений от иных членов Секретариата (представителей Комитета по законодательству Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания Санкт-Петербурга) о необходимости проведения заседания Комиссии не поступало.

При подготовке заседания в адрес членов Комиссии было направлено извещение о проведении заседания Комиссии с просьбой направить предложения для формирования повестки заседания Комиссии.

Поступившие от Вас предложения по формированию повестки заседания Комиссии были в полном объеме учтены при формировании повестки заседания Комиссии.

Исходя из Положения о Комиссии организация эффективной работы Комиссии в целях защиты прав и интересов лиц, которые могут быть затронуты при принятии решения о развитии застроенных территорий, обеспечивается как представителями исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, так и представителями законодательного органа государственной власти Санкт-Петербурга.

В этой связи полагаю, что если и рассматривать вопрос привлечения к дисциплинарной ответственности за неудовлетворительную, с Вашей точки зрения, работу Комиссии, то указанный вопрос необходимо рассматривать не только в отношении представителей исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, но и в отношении представителей Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, которые составляют большинство в составе Секретариата Комиссии.

Однако с учетом широкого обсуждения вопросов, связанных с реновацией территорий Санкт-Петербурга, более конструктивным является координация действий исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и направление усилий на обсуждение и решение актуальных вопросов.

Согласно абзацу второму пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельных участков и их площадь определяются на основании фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

В утвержденной документации по планировке застроенных территорий прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки под многоквартирными домами, не подлежащими сносу, учтены как застроенные, границы указанных земельных участков установлены в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если на момент подготовки документации по планировке застроенных территорий от собственников помещений в многоквартирном доме, не подлежащем сносу, не поступали в установленном порядке заявления об изменении границ земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, границы такого земельного участка могут быть отображены в проекте межевания исключительно в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости Санкт-Петербурга.

В запросе содержатся сведения о двух адресах земельных участков, в отношении которых Вами высказаны сомнения в законности определения их границ в составе проекта межевания.

В связи с этим сообщаю, что земельные участки под многоквартирными домами, расположенными по адресам: Санкт-Петербург, ул.Карпинского, д.34, корп.1, 2, 3, 6 и Санкт-Петербург, ул.Карпинского, Д;36, корп.1, 7, были сформированы в 2010-2011 годах, на момент подготовки документации по планировке застроенной территории заявлений об изменении границ земельных участков от собственников помещений в указанных многоквартирных домах не поступало.

Изменение границ и площади земельных участков, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, без принятия решения собственниками об изменении состава их имущества действующим законодательством не предусмотрено.

Общая площадь жилищного фонда (включая новое строительство и существующую застройку), размещаемого на застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии, утверждена в составе расчетных показателей обеспечения указанных застроенных территорий объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры.

В отношении застроенной территории, расположенной в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянки, ограниченной пр. Стачек, ул. Лени Голикова, внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г района Ульянки и парком Александрино, решение о развитии принято в 2008 году.

В соответствии с действовавшей в указанный период времени редакцией постановления Правительства Санкт-Петербурга от 10.04.2007 № 386 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге и о проведении аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий в Санкт-Петербурге» к полномочиям Комитета по градостроительству и архитектуре (далее – КГА) было отнесено обеспечение расчета показателей обеспечения застроенных территорий объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, иной действующей градостроительной документацией Санкт-Петербурга.

Расчетные показатели обеспечения указанной выше застроенной территории объектами социального и культурно-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры утверждены распоряжением КГА от 25.08.2008 № 3218.

Законом Санкт-Петербурга от 24.11.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» полномочие по утверждению расчетных показателей обеспечения застроенных территорий объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры отнесено к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга.

Указанные расчетные показатели по застроенным территориям, в отношении которых было принято решение о развитии в 2009 году, утверждены постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009 №№ 1310, 1311, 1312, 1313, 1314, 1315, 1316, 1317, 1318, 1319, 1320, 1321, 1322, 1323, 1324, 1325, 1326, 1327, 1328, 1329, 1330, 1331, 1332, 1333, 1334.

По вопросу о «подмене понятий «развитие территорий» на «использование территорий» сообщаю, что в ответе вице-губернатора Санкт-Петербурга Оганесяна М.М. от 24.04.2013 указано, что «сама подготовка документации по планировке территории и ее утверждение не могут повлечь нарушение гарантированных Конституцией Российской Федерации прав человека и гражданина, в том числе прав на благоприятную окружающую среду, поскольку документация по планировке территории определяет возможные виды использования территории в рамках ее развития в будущем. Возможность размещения на формируемых земельных участках конкретных объектов капитального строительства, предусмотренных подготовленной документацией по планировке территории, определяется на следующей стадии градостроительной деятельности – на стадии архитектурно-строительного проектирования».

В данном случае речь идет о системном толковании статей 41, 42, 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что подготовка проекта планировки застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, как одного из видов документации по планировке территории осуществляется, в том числе для установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Учитывая, что реализация мероприятий, предусмотренных документацией по планировке территории, возможна только в случае положительного заключения экспертизы проектной документации и получения разрешений на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, в контексте ответа было обращено внимание именно на юридическое значение документации по планировке территории как плана развития территории.

Без учета указанных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и контекста ответа вывод о несоответствии ответа в рассматриваемой части Градостроительному кодексу Российской Федерации необоснован.

В этой связи необходимо обратить внимание, что неправильное понимание правил градостроительного проектирования приводит к смешению понятий «норма жилищной обеспеченности» и «норма предоставления жилья».

Расчетные показатели обеспечения застроенных территорий, в отношении которых принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры были утверждены исходя из нормы жилищной обеспеченности, составляющей 35 кв. м. на человека и 33 кв. м. на человека (территория кварталов 2А и 2Г района Ульянки).

Указанные показатели соответствуют показателям, предусмотренным Генеральным планом Санкт-Петербурга, в части увеличения к 2025 году средней жилищной обеспеченности на одного жителя Санкт-Петербурга до 35 кв. м на человека.

Аргументы об увеличении фактической плотности населения с учетом установленной нормы предоставления жилых помещений по договорам социального найма, составляющей 18 кв. м. на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 33 кв.м для одиноко проживающего гражданина, нельзя признать обоснованными, поскольку в Санкт-Петербурге отсутствуют элементы планировочной структуры, где расположены только многоквартирные дома, в которых помещения предоставляются по договорам социального найма.

Учитывая, что на застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии, могут проживать как собственники жилых помещений, площадь которых значительно превышает нормы предоставления, так и граждане, проживающие в жилых помещениях на условиях договора социального найма, предусмотренные утвержденной документацией по планировке застроенных территорий нормы жилищной обеспеченности для расчета планируемой численности населения и, соответственно, для расчета потребности населения в объектах соответствующей инфраструктуры наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию и не приводят к увеличению нагрузки на объекты обслуживания населения.

Единая методика расчета плотности населения территорий жилых районов и микрорайонов предусмотрена Сводом правил СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденным приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.12.2010 № 820.

Плотность населения — это норматив, показатель которого определяется с учетом нормы жилищной обеспеченности для определения численности населения. При этом указанный норматив является расчетным при проектировании жилой застройки, и который в соответствии с федеральными нормативными техническими документами не должен превышать 450 чел./га.

Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, установлены для всей территории Санкт-Петербурга нормы жилищной обеспеченности (28 кв. м. на одного жителя Санкт-Петербурга на расчетный срок Генерального плана Санкт-Петербурга с увеличением к 2025 году до 35 кв. м.).

С учетом утвержденных в составе Генерального плана Санкт-Петербурга норм жилищной обеспеченности, а также принимая во внимание, что застроенные территории, в отношении которых принято решение о развитии, являются территориями жилых зон Санкт-Петербурга, применение иной нормы жилищной обеспеченности для отдельных элементов планировочной структуры Санкт-Петербурга не является обоснованным.

Учитывая изложенное, разработка исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга особых методик расчета плотности населения и нормативов жилищной обеспеченности для застроенных территорий, в отношении которых принято решение о развитии, нецелесообразна.

Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрен особый порядок проведения публичных слушаний при реализации адресной программы по развитию застроенных территорий.

Принимая во внимание, что одним из существенных условий договора о развитии застроенных территорий является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, предметом обсуждения на публичных слушаниях является подготовленная документация по планировке территории, в порядке и составе, предусмотренными статьями 42, 43, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что порядок организации и проведения публичных слушаний по документации по планировке территории установлен Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 № 400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге», подготовка нормативного правового акта Санкт-Петербурга, определяющего особый порядок проведения публичных слушаний по указанной документации нецелесообразна.

«Санация» многоквартирных домов, расположенных на застроенных территориях, в отношении которых принято решение о развитии, но не планируемых к сносу или реконструкции, за счет средств инвестора договором о развитии застроенных территорий не предусмотрена.

Проектом бюджета Санкт-Петербурга на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов выделение средств на финансирование «санации» указанных многоквартирных домов, а также на проведение работ по благоустройству внутриквартальных территорий, строительству и/или реконструкции автомобильных дорог и проездов, выходящих за границы земельных участков, предоставленных инвесторам для проектирования и строительства, не предусмотрено.

Следует отметить, что Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части капитального ремонта многоквартирных домов.

В настоящее время во исполнение указанного Федерального закона в исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга проходит процедуру согласования проект закона Санкт-Петербурга «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге», которым предусмотрено, что очередность проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из продолжительности эксплуатации конструктивного элемента или вида инженерного оборудования и технического состояния (физического износа)конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

До января 2014 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга будет утверждена региональная программа капитального ремонта, содержащая перечень всех многоквартирных домов (включая многоквартирные дома, расположенные на территориях, в отношении которых принято решение о развитии, но не вошедшие в адресный перечень домов, планируемых к сносу или реконструкции), расположенных на территории Санкт-Петербурга по всем необходимым видам работ.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103 «О развитии застроенной территории, расположенной в пределах кварталов 2А и 2Г района Ульянки, между пр.Стачек и ул.Лени Голикова, проездами между кварталами 2А и 2Г Ульянки и парком Александрино, и о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории» (далее – постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103), протокола о подведении итогов аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 29.10.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом (далее — КУГИ) и обществом с ограниченной ответственностью «Воин-В» (далее – ООО «Воин-В») заключен инвестиционный договор о развитии застроенной территории от 24.02.2009 № 05/РЗТ-004708 (далее – Договор), в соответствии с которым ООО «Воин-В» осуществляет мероприятия по развитию застроенной территории, расположенной в пределах указанной территории (территории кварталов 2А и 2Г района Ульянки).

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 № 1103 общий срок исполнения инвестором обязательства по передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (реконструкции), либо снос (реконструкция) которых планируется на основании адресной программы, указан в пункте 4.2 графикаразвития территории, являющегося приложением 3 к Договору, – 24.02.2018.

В составе проектов планировки застроенных территорий разрабатывается план реализации мероприятий по развитию застроенных территорий (далее – План реализации мероприятий), определяющий, в том числе, последовательность и сроки сноса/реконструкции многоквартирных домов.

В целях реализации мероприятий по развитию территории кварталов 2А и 2Г района Ульянки и во исполнение пунктов 3.1.5, 3.1.6 Договора между КУГИ и ООО «Воин-В» заключено соглашение № 4 о реализации мероприятия по передаче благоустроенных жилых помещений (далее – квартиры) в государственную собственность Санкт-Петербурга при развитии застроенной территории от 27.12.2011 (далее – Соглашение), согласованное Жилищным комитетом.

В соответствии с Соглашением предусмотрены, в том числе, обязательства инвестора:

– по предоставлению квартир в сроки, согласованные с Жилищным комитетом, в соответствии с Планом реализации мероприятий согласно утвержденной документации по планировке застроенной территории в рамках общего срока исполнения инвестором обязательства по предоставлению квартир (24.02.2018);

– по обеспечению согласования перечня квартир, подлежащих передаче в государственную собственность Санкт-Петербурга, с администрацией Кировского района Санкт-Петербурга и Жилищным комитетом в течение двух недель с момента получения поэтажного плана с указанием размеров и экспликации помещений в отношении многоквартирного дома, созданного на земельном участке, но не позднее даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с согласованным графиком передачи квартир в государственную собственность Санкт-Петербурга для переселения граждан, занимающих жилые помещения государственного жилищного фонда, расположенные в домах, планируемых к сносу (далее – график), передача жилых помещений по первому этапу была запланирована на 27.06.2013.

В связи с невозможностью соблюдения установленных сроков ООО «Воин-В» откорректирован график, который согласован 15.07.2013 с Жилищным комитетом. Согласно откорректированному графику передача жилых помещений по первому этапу запланирована на 2015 год.

Учитывая, что срок исполнения обязательств ООО «Воин-В» по передаче квартир в государственную собственность Санкт-Петербурга для предоставления гражданам, переселяемым из жилых помещений, не наступил, правовые основания для применения мер ответственности, предусмотренных Договором, отсутствуют.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» утверждение документации по планировке территории относится к полномочиям Правительства Санкт-Петербурга.

Одновременно сообщаю, что в соответствии с Положением о Комиссии Комиссия является совещательным консультативным органом при Правительстве Санкт-Петербурга.

Также Положение о Комиссии содержит исчерпывающий перечень ее полномочий, который не предусматривает полномочий Комиссии по подготовке предложений по корректировке документации по планировке застроенных территорий.

Вместе с тем, как было отмечено выше, Вы как один из заместителей сопредседателей Комиссии можете инициировать вопрос о проведении специального заседания Комиссии по вопросам, связанным с реализацией Закона Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» в целях принятия Комиссией в установленном порядке решения в соответствии с задачами Комиссии.

Договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга между КУГИ и инвесторами (обществом с ограниченной ответственностью «СПб Реновация» и ООО «Воин-В») по результатам проведения торгов, являются действительными сделками. Обязательства, предусмотренные указанными договорами, подлежат исполнению сторонами в сроки и в порядке, предусмотренном договорами.

По вопросу об исключении квартала 10 в г. Колпино и приостановлении реализации адресной программы Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» сообщаю следующее.

Во исполнение договора о развитии застроенных территорий обществом с ограниченной ответственностью «СПб Реновация» подготовлена документация по планировке территории квартала 10 г.Колпино, ограниченной пр. Ленина, ул. Губина, Павловской ул., ул. Танкистов, в Колпинском районе Санкт-Петербурга, утвержденная постановлениями Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 № 1006, № 1007.

В отношении земельных участков, расположенных в границах указанной территории по адресам:

– Санкт-Петербург, г.Колпино, Павловская ул., участок 1 (территория квартала 10 г.Колпино, ФЗУ № 12), кадастровый номер 78:37:1711101:1602, по обращению КУГИ выдан градостроительный план земельного участка № RU78100000-17421, утвержденный распоряжением КГА от 02.08.2013 № 1382. Также на указанный земельный участок ООО «СПб Реновация» получены положительное заключение негосударственной экспертизы по проектной документации от 25.06.2013 № 1-НЭ-2013 и разрешение на строительство от 18.07.2013 № 78-06007920-2013;

– Санкт-Петербург, г.Колпино, Павловская ул., участок 2 (территория квартала 10 г.Колпино, ФЗУ №            7), по обращению КУГИ выдан градостроительный план земельного участка № RU78100000-16657, утвержденный распоряжением КГА от 01.04.2013 № 539;

– Санкт-Петербург, участок 11 (территории квартала 10 г. Колпино), по обращению КУГИ выдан градостроительный план земельного участка № RU78100000-14866, утвержденный распоряжением КГА от 14.12.2012 № 2684.

Таким образом, в настоящее время программа реновации в г. Колпино уже реализуется. Немотивированное, без достаточных оснований, исключение указанного квартала может повлечь возникновение протестных настроений и недовольство граждан, проживающих в квартале, а также создать социальные риски, поскольку число граждан, поддерживающих программу реновации и рассчитывающих на улучшение параметров своего жилья и повышение комфортности условий проживания, является значительным.

Приостановление действия адресной программы без всестороннего обсуждения вопросов ее реализации и установления фактов, действительно препятствующих ее осуществлению, является преждевременным.